Bisnis.com, JAKARTA—Meskipun pasokan apartemen khusus sewa sangat terbatas, tetapi persaingan bisnis di segmen ini akan kian sengit setelah semakin banyak masyarakat memanfaatkan apartemen strata-title yang dibelinya untuk disewakan kembali.
Riset PT Colliers International Indonesia menunjukkan, total pasokan apartemen sewa di Jakarta saat ini mencapai 8.860 unit, setelah satu menara mulai beroperasi di akhir tahun lalu yakni Oakwood Suites La Maison Jakarta dengan 80 unit fully furnished.
Di tahun ini, dua proyek baru akan selesai, yakni Fraser Suites at Ciputra World Jakarta 2 sebanyak 150 unit dan Oakwood Premiere at District 8 Senopati dengan 180 unit. Sementara itu, empat proyek lainnya masih dalam tahap perencanaan dan ditargetkan rampung di 2019-2020.
Dengan tambahan enam proyek baru ini, setidaknya pasar apartemen sewa di Jakarta akan bertambah sebanyak 642 unit hingga 2020 nanti.
Meskipun pasokan ini terbatas, sektor apartemen sewa akan tetap menghadapi persaingan sengit akibat tren yang kian meluas dari masyarakat individu untuk menyewakan apartemen yang mereka beli.
Sejak 2012, okupansi atau tingkat keterisian apartemen sewa di Jakarta terus melemah, dari sekitar 89% kini menjadi 71,7% setelah turun lagi di kuartal akhir 2016 sebesar 1,2% secara kuartalan.
Berakhirya kontrak kerja ekspatriat dan penurunan jumlah kedatangan ekspatriat baru menjadi dua alasan utama tekanan okupansi selama tiga tahun terakhir.
Selain itu, berkembang pula tren perusahaan multinasional dalam dua tahun terakhir untuk menerapkan konsep secondment bagi pekerja ekspatriatnya dan memindahkan mereka ke Jakarta untuk waktu terbatas. Dengan begitu, perusahaan bisa lebih menekan biaya tunjangan dan pekerja tersebut tidak perlu membawa serta keluarganya.
“Di tengah situasi ekonomi lokal dan global yang menantang, banyak perusahaan multinasional berupaya memangkas biaya dengan mengetatkan anggaran hunian bagi ekspatriatnya. Perusahaan cenderung lebih menyukasi ekspatriat yang masih lajang atau dengan keluarga yang lebih kecil untuk tinggal di Jakarta,” tulis riset tersebut, dikutip Jumat (27/1/2017).
Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto mengatakan, tren pembeli apartemen saat ini masih didominasi investor yang berorientasi untuk menyewakan kembali unitnya untuk memperoleh keuntungan sewa.
Hal ini menjadi tantangan utama bisnis apartemen khusus sewa sebab banyak investor individual ini yang memberikan fasilitas yang cukup bagus bagi penyewa apartemen mereka. Lagi pula, ekspatriat lajang yang kini lebih dominan umumnnya merasa cukup dengan apartemen tipe studio, sementara apartemen khusus sewa umumnya memiliki luasan yang cukup besar.
Pasokan apartemen strata-title terus bertumbuh subur beberapa tahun ke depan. Tahun ini, pasokan baru diperkirakan mencapai 28.014 unit, sementara 2018 mencapai 24.298 unit. Penyerapan apartemen ini pun sejauh ini belum terlalu baik, rata-rata kurang dari 70%.
Persaingan ini diproyeksikan akan menyebabkan harga sewa apartemen khusus sewa akan semakin tertekan di masa mendatang. Sayangnya, meskipun sejumlah pengelola apartemen sewa sudah mulai menurunkan harga sewanya selama ini, belum ada perbaikan berarti terhadap okupansi.
Pada kuartal empat 2016 yang lalu, harga penawaran rata-rata di kawasan pusat bisnis atau central business district (CBD) masih bertahan di Rp371.322/m2/bulan, sementara di Jakarta Selatan dan kawasan non primer lainnya turun 1,4% secara kuartalan menjadi Rp218.719/m2/bulan.
“Secara umum, dengan kondisi pasar yang secara umum terlihat pesismistis, kebanyakan apartemen servis maupun non-servis terus menawarkan potongan harga sewa untuk mendapatkan penyewa. Secara umum, diskon bervariasi, antara 10% hingga 15% dari harga penawaran tersebut,” katanya.
Ferry mengatakan, di tengah kondisi pasar yang sulit, transaksi riil bahkan bisa lebih rendah 30% dari harga penawaran bila penyewa berniat untuk menyewa untuk jangka panjang.
Harga sewa ini berpotensi terus tertekan di beberapa tahun ke depan, apalagi untuk apartemen sewa yang sudah cukup tua. Hal ini terutama karena faktor-fator pendorong utama permintaan masih melemah.
