Kinerja ruang perkantoran yang terpuruk di Jakarta tak hanya berakibat terhadap tertundanya pembangunan, tetapi juga perencanaan pengembang untuk proyek baru.
Colliers International Indonesia menilai, tingkat hunian ruang perkantoran yang terus menurun membuat pengembang enggan membangun kembali gedung baru dan hanya
meneruskan penyelesaian proyek yang sedang berjalan.
Di kawasan pusat niaga Jakarta, siklus kinerja ruang perkantoran bisa dipastikan tidak jauh berbeda dengan kondisi perekonomian di Indonesia. Jika ditelisik, pada 1997 tingkat hunian ruang perkantoran kawasan niaga berada di atas angka 90%. Namun, krisis keuangan yang melanda Asia mengakibatkan tingkat hunian turun hingga di bawah 80%
pada 1999.
Lengsernya Presiden Soeharto membuat kinerja ruang perkantoran mengalami pemulihan. Namun, krisis global pada 2007 cukup memengaruhi transaksi hingga 2009 ketika
pengembang mulai banyak yang menurunkan harga dan terjadinya perang tarif sewa. Puncak keemasan bisnis ruang perkantoran terjadi pada 2010 hingga 2013 yang hampir mencatatkan tingkat hunian di kawasan pusat niaga hampir menyentuh 100%.
Sayangnya, pemilihan umum pada 2014 dan perlambatan pertumbuhan ekonomi pada 2 tahun selanjutnya kembali menekan bisnis ruang perkantoran. Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto menyebutkan, kuartal pertama tahun ini merupakan prestasi terburuk dari tingkat hunian ruang perkantoran
kawasan niaga di Jakarta. Hasil riset terbaru Colliers memperlihatkan, ruang perkantoran sewa yang mampu diserap pasar hanya 79.581 meter persegi (m2), sisanya 232.532 m2 masih kosong, sedangkan pada periode yang sama tahun lalu ada 70.602 m2 yang berhasil tersewa dan menyisakan 144.909 m2.
Hal serupa juga terjadi di luar kawasan pusat niaga yang pada kuartal I/2017 hanya mampu mencatatkan 6.000 m2 tingkat hunian dari total pasokan 140.384 m2. Artinya, ada 134.384 m2 yang masih menunggu penyewa. Adapun, pada periode yang sama tahun sebelumnya, tingkat serapan tercatat 30.155 m2 dan menyisakan 62.024 m2.
“Kalau untuk perkantoran yang dijual, kinerja masih lebih baik dibandingkan dengan tahun lalu.
Kuartal lalu di CBD [central business district] ada 283.734 m2 yang terjual, menyisakan 135.326 m2 dan di luar CBD ada 107.455 m2 [terserap] menyisakan 40.845 m2,” katanya,
pekan lalu. Hal tersebut, menurut Ferry, menjadikan rerata tingkat hunian ruang perkantoran baik dalam kawasan niaga maupun di luar menjadi di bawah 85%. (Lihat tabel)
Penurunan tingkat hunian tersebut semakin memperparah penurunan rerata tarif sewa.
Selama kuartal I/2017, harga sewa sudah anjlok hingga 30%. Pemilik gedung seakan tidak memiliki pilihan lain untuk melakukan penurunan tarif sewa tersebut sebab mereka lebih memilih menjaga pendapatan yang masuk daripada harus mengeluarkan biaya perawatan. “Jadi, kami melihat tren saat ini pengembang sudah tidak menggebu lagi merencanakan pembangunan kantor karena return yang masih rendah.”
Ferry mengemukakan, Indonesia membutuhkan angka pertumbuhan ekonomi yang ideal untuk mengembalikan gairah industri properti. Pertumbuhan saat ini yang berkisar pada 5,20% terbukti belum cukup kuat menjadi pendorong. Untuk itu, jika menginginkan kembali pada masa keemasan 2010— 2013, dibutuhkan pertumbuhan pada kisaran angka 7%—8% sehingga Colliers masih melihat kebangkitan industri ini masih membutuhkan sedikit waktu.
Sejumlah profi l perusahaan yang masih aktif mengisi ruang perkantoran, yakni perdagangan daring atau e-commerce, perusahaan jasa konsultan serta sektor keuangan
antara lain perbankan dan asuransi. Direktur Keuangan PT Metropolitan Land Tbk. Olivia Surodjo bersepakat akan kinerja yang belum baik pada sektor ruang perkantoran.
Akibatnya, lahan seluas 3.500 m2 milik perusahaan di kawasan Cawang, Jakarta Selatan yang direncanakan untuk pengembangan proyek ruang perkantoran harus ditahan.
Kondisi pasokan yang ada saat memastikan langkah perusahaan untuk tidak turut serta menambah ruang perkantoran dalam waktu dekat. “Lokasi lahan kami sangat strategis
sebagai kegiatan bisnis. Sebenarnya juga sudah dilakukan pemancangan tiang fondasi di sana, tapi untuk pembangunan ke atasnya kami masih akan lihat pasar,” ujar Olivia.
SURABAYA BARAT Sementara itu, prospek investasi ruang perkantoran di kawasan Surabaya Barat, khususnya koridor H.R. Muhamad Darmo—Mayjen Sungkono yang menghubungkan daerah Barat dan Selatan cukup menjanjikan.
Riset Colliers menyebutkan, memasuki 2017, pasokan ruang kantor di Surabaya akan sangat terbatas, khususnya di koridor Surabaya bagian Barat sebagai jalur yang memiiki
potensi pertumbuhan tinggi atau jalur yang akan memberikan pasokan sekitar 128.000 m2 ruang kantor atau 73% pasokan selama periode 2016— 2018.
Direktur Marketing PT Intiland Grande Harto Laksono menyebutkan, perkantoran di Barat Surabaya sangat prospektif karena selain didukung infrastruktur jalan tol, juga sebagian besar kelas menengah menghuni kawasan tersebut. “Apalagi dalam tahun ini industri terutama di kawasan sekitar Surabaya diperkirakan tumbuh pesat seiring membaiknya iklim investasi,” katanya seperti dikutip Antara, Selasa (11/4). Dia memperkirakan, tingkat hunian perkantoran terutama yang memiliki fasilitas lengkap akan lebih diminati, seperti tersedianya Internet berkecepatan tinggi, cadangan listrik memadai, parkir leluasa, serta ruang pertemuan.
Pendapat yang sama disampaikan oleh Direktur Marketing PT Mitra Agung Surabaya yang mengembangkan Satoria Tower. Gedung perkantoran yang berada di H.R. Muhamad tersebut mengaplikasikan infrastruktur yang memadukan berbagai fi tur smart offi ce berbasis Internet dan nirkabel melalui jaringan serat optik dengan teknologi 10G.
Teknologi yang diterapkan di Satoria Tower tersebut akan memudahkan pengaturan secara otomatis seluruh menara dan setiap unit kantor penyewa, seperti pencahayaan, temperatur ruangan, alarm kebakaran, motion detector.
Jika dilihat dari sisi tingkat hunian, menurut Harto, sebagian besar penghuni perkantoran di Surabaya Barat berasal dari perusahaan fi nansial, manufaktur, perdagangan, serta kantor cabang dengan luasan berkisar 60 m2 sampai 80 m2. Harto juga mengatakan, meskipun pasokan ruang perkantoran di Surabaya mengalami kenaikan, belum terlihat akan mengalami kelebihan pasok karena industri di Jawa Timur juga berkembang pesat sehingga membutuhkan kantor representatif.
“Memang kalau dibandingkan dengan Jakarta ruang perkantoran di Surabaya relatif masih sedikit, sehingga tingkat huniannya juga tinggi dapat mencapai 90 persen untuk yang
sudah lama dibangun,” ujar Harto.
